パースの不動産の交渉から仮契約

ホームオープン等で気に入った家が見つかったら、値段交渉します。交渉は必ず書面で行われますが、これをオファーと言います。オファーは、実際の契約書になる書面へのサインから始まりますので、事前に十分な調査が必要です。他州では弁護士によってオファーが作成されますが、西オーストラリア州では、一般的に不動産の業者が作成します。

販売希望価格が＄１９９，５００など確定した金額の時は、業者間のマナーでは希望価格から１０％引いた金額がオファーを入れる下限とされています。希望価格が"FROM$200,000"という表示の時は、オファーは＄200万から始めて下さいという意味です。

＜先日価格表示についての規定が変更されました。知らないと損をしますので、興味のある方はご連絡下さい。＞

最初のオファーがかなり重要になりますので慎重に行ってください。特に低すぎる金額を提示した時には、売主が警戒して交渉を続行できなかったり、相手からの希望価格の返答（カウンターオファー）が以上に高くなるケースもあります。

特に注意が無い時には、土地に固定されているもの全てが売買の対象となります。照明、カーテンやエアコンなども含まれます。契約は、「○月○日に買主が下見した状態」での取引となりますので、オファーを入れる物件の下調べは、特に重要です。はっきり思い出せない時には、再度下見しましょう。（契約してしまっても決済までに法的には1度しか下見する権利がありません。頼めば見せてもらえますが・・・）

また、購入のための条件もオファーの際に、記載しなければいけません。住宅ローンなどもその一例です。特に重要なのが特別条項となります。永住権や市民権を持たない方は、FIRB（外資審査委員会）の承認は必ず必要になります。引渡しまでに行って欲しいこと等も、この最初のオファーに含まなければいけません。建物やシロアリ検査を行って結果次第では売主による手直しを希望するとか、ダメージや汚れののある場所の手直しなども必要であれば記載が必要です。（現地の人は、自分の家が売れないと契約が成立しませんといった条項を含む事も一般的に行われています）

住宅ローンが必要なお客様の場合は、日本と違い銀行または金融機関とお客様自身が事前に打ち合わせをしなければなりません。

こちらからのオファーを相手が了承したり、相手からのカウンターオファーをお客様（買手）が了承するとアンダーオファー(仮契約)となります。物件に掲げられている看板には"Under Offer"(アンダーオファー）と表示され、他の人からのオファーは受付けられなくなります。。買手はオファーに記載している期日(通常7日〜10日)に記載した金額(一般的には１０％とされていますが、１０％に満たなくても問題ありません)の手付金を物件を登録している不動産会社の信託金庫に預けます。アンダーオファーの状態はあくまでも仮契約ですので、オファーに含まれる条項が全て満たされないと契約にはなりません。例えば特別条項に含んだFIRB(外資審議委員会)の承認が降りない場合などは仮契約が解除となり、預けた手付金は全額返金となります。

（建物・シロアリ検査の結果は通常仮契約の解除の事由には含まれません。例えばシロアリによるダメージがあった場合は、売主によるシロアリ駆除とダメージのある部分の手直しが行われた場合、買手から仮契約の解除を申し立てる事はできません。但し、全てはオファーに記載されている内容によります）

アンダーオファー(仮契約)の状態でも、一方的な取り消しに関しては、ペナルティーが課されるので注意して下さい。（他州と違いクールリングオフがありません）買い手からアンダーオファー(仮契約)後に一方的に取り消した場合は、売主の損害に対する賠償を請求される場合があります。例えば、その時の契約金額と次に物件が売れたときの差額に広告代金等の経費を加えた金額を請求される場合もあります。