パースの不動産・ホームオープン・交渉

ホームオープンとは、土日もしくは水曜日に物件を約1時間ほど一般開放することです。高く物件を売却するためには、いかに物件を良く見せるかがポイントになります。

物件を良く見せるのは、大掛かりなメンテナンスだけではありません。お客様に生活のイメージがわくような演出も必要です。例えば、新しい物件への引越しが決まっていても家具を配置しておくとか、ちょっとした飾りも良い印象を与えます。もちろん建物の内外部の清掃や庭の手入れも良い印象のためには必要です。

業者は来場されたお客様がいかにその物件に興味があるかの聞き出しが重要になります。そのためホームオープン中は、靴を脱がずに来場者が室内に入れるようお願いしています。

良い物件が市場に出てきた場合、その価格が高くてもその物件に見合う金額であれば、最初の１〜２週間で決まってしまいます。反対に交渉がないまま長期間になってしまうと値引き交渉の対象となってしまいます。当初の価格設定をあまり高くしすぎると反対にデメリットとなってしまうのです。


買手のお客様は、物件の交渉前に「いくらならば・・・」とか探りを入れてきます。そのお客様の予算が売却の予定価格とかなりかけ離れている場合は、オファー（書面での価格・条件の交渉）自体受け付けれないと断る場合もあります。しかし、ホームオープンしている物件に1つもオファーが入っていないときには、オファーを受け付けます。そうすると買手のお客様が物件に対し疑問を持つことなく、また次に入るオファーに対しても、それ以上の金額を求める事ができます。

交渉は必ず価格、条件の全て記載された書面にて行われます。これをオファーと言います。オファーに対して、物件所有者が価格や条件等の変更を希望される場合には、その書面に変更事項を加え提示します。この事をカウンターオファーといいます。オファーもしくはカウンターオファーを承認することをアクセプタンスと言い、その段階から(いかに挙げる特別条項が含まれている場合を除き）物件の状態が、For Sale(フォー・セール売出し中)からUnder Offer(アンダーオファー・仮契約)になり、物件の物件に掲げられている売りの看板にUnder Offerと表示されます。アンダーオファーになると他のお客様からのオファーを受付けることができません。

例外となる特別条項とは、Subject to ・・・が付くオファーです。例えば、Subject to Saleとなれば自分の所有物件が売れたらあなたの物件を買いますよ、という内容のものです。この場合は、アンダーオファーの状態にはなりません。いつまで経っても買手の物件が売れない場合は、そのままの状態が続きますので、その特別条項に対しては、期間の限定とその期間内に新たな購入希望者を探す、という特別条項で対応する事になります。買手の物件が売れた場合には、仮契約もしくは契約の成立となり、売れなかった場合や他の購入希望者のオファーが成立した場合には、そのSubject to Sale付のオファーは、破棄されることになります。
（新たな買手との交渉は行えますが、売買契約の優先権は最初のお客様に委ねられます）